Les assistants d’IA peuvent résumer les dossiers de location et proposer un classement en quelques secondes. Mais la loi fixe des limites précises pour sélectionner ses candidats locataires.
À Paris, un propriétaire met son deux-pièces en location et reçoit 150 dossiers. Dans ce cas fictif, il demande à une IA de lui sortir les cinq meilleurs. La consigne paraît simple, mais le mot « meilleurs » laisse beaucoup de place aux suppositions. Avant d’examiner les réponses, il doit préciser ce qu’il veut réellement mesurer.
Un premier tri sans garantie absolue
Lire les dossiers sans prédire l’avenir
Un assistant peut relever les revenus déclarés, repérer une pièce manquante et préparer une synthèse des documents transmis. Le propriétaire gagne du temps sur une tâche répétitive. Il peut aussi demander une première version de l’annonce, à partir des caractéristiques réelles du logement. Le logiciel ne connaît toutefois ni les intentions du demandeur ni sa situation future.
Une mauvaise lecture suffit à fausser la comparaison. Un montant annuel peut devenir mensuel, une prime exceptionnelle être comptée comme un revenu régulier. Les sommes extraites doivent donc rester vérifiables dans les justificatifs. Une note de 92 sur 100 mérite la même vérification qu’un calcul sur un coin de table.
Cette lecture automatisée n’apporte aucune garantie de paiement. Si le locataire retenu cesse de payer, il faut suivre les démarches prévues pour récupérer des loyers impayés. Un bon dossier au départ ne dispense donc pas de connaître les recours possibles.
Fixer des critères adaptés au logement
Le paramétrage peut porter sur le rapport entre le loyer charges comprises et les ressources justifiées. Les mêmes règles de calcul doivent s’appliquer à tous les dossiers. Une pension ou une allocation ne doit pas disparaître du calcul parce que le logiciel cherche uniquement une fiche de paie.
La comparaison peut également intégrer une date d’entrée compatible avec la disponibilité du logement. Ce critère doit répondre à un besoin réel, sans servir de prétexte pour écarter certains profils. Une consigne précise rend plus facile à contrôler l’examen des candidats locataires.
Si un impayé conduit à une procédure judiciaire, notre propriétaire parisien doit saisir le juge compétent. Pour ce logement, il s’agit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. Les étapes de cette procédure sont expliquées sur la page de Mon Avocat Bailleur consacrée à Paris.
Les critères interdits pour départager les candidats locataires
Le nom ne prouve rien
L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit les refus fondés sur les motifs discriminatoires du Code pénal. Parmi eux figurent l’origine, le nom de famille, l’âge, le sexe et l’adresse de résidence. La grossesse et la situation familiale sont également protégées. Le logiciel n’obtient aucune dérogation pour utiliser ces informations dans son classement.
L’exclusion des familles, des personnes âgées ou des habitants de certains quartiers reste donc interdite. L’article 225-1 protège aussi contre les distinctions liées au handicap, à la santé et à l’apparence physique. Il vise la vulnérabilité particulière liée à la situation économique, ainsi que la capacité à parler une autre langue que le français. L’évaluation des ressources doit rester distincte des préjugés sur la précarité.
Une note peut cacher un biais
Une note de risque peut reprendre ces critères sans les afficher clairement. Une consigne comme « privilégier les profils rassurants » laisse l’outil interpréter une notion très vague. Il faut vérifier les données utilisées et les raisons du classement. Changer le nom d’un filtre ne rend pas légal son usage.
Le refus discriminatoire de fournir un bien ou un service expose à trois ans d’emprisonnement et à 45 000 euros d’amende. L’article 225-2 vise aussi la fourniture soumise à une condition discriminatoire. Présenter le résultat comme une recommandation informatique ne justifie pas la décision du bailleur.
Les documents autorisés pour étudier les candidats locataires
Une liste de pièces limitée
L’article 22-2 de la loi de 1989 renvoie à une liste fixée par le décret n° 2015-1437. L’outil doit fonctionner avec les seuls justificatifs autorisés. Ils concernent l’identité, le domicile, l’activité professionnelle et les ressources. Selon la situation, le dossier peut comprendre des bulletins de salaire ou des justificatifs de pension.
Cette liste exclut notamment les relevés de compte, le livret de famille et la carte Vitale. Le logiciel ne peut pas les réclamer pour affiner sa note. Il faut désactiver leur collecte et leur analyse dans ce processus. Dans son rappel du 10 octobre 2025, la CNIL distingue aussi la recherche du logement du dépôt de candidature après la visite. Elle déconseille de conditionner une visite à la remise de justificatifs financiers.
La famille ne cosigne pas automatiquement
Le propriétaire ne peut pas imposer la cosignature du bail à un parent ou à un enfant du demandeur. Cette interdiction figure également à l’article 22-2. Le cautionnement est différent : un garant s’engage à payer en cas de défaillance du locataire. Il obéit à des règles spécifiques, que le formulaire automatique doit aussi respecter.
Les manquements à cet article peuvent entraîner une amende administrative maximale de 3 000 euros pour une personne physique. Le plafond atteint 15 000 euros pour une personne morale. Une option activée par défaut dans le logiciel ne rend pas une demande de document licite.
Une décision humaine qui reste explicable
La sélection finale doit comporter une vérification humaine réelle. Le bailleur doit pouvoir corriger une erreur et revoir les dossiers écartés, sans se limiter aux cinq premiers résultats. L’article 22 du RGPD encadre les décisions exclusivement automatisées qui ont des effets juridiques ou des conséquences importantes. Un simple clic de validation ne remplace pas un examen du dossier.
En cas de contestation civile, la personne écartée présente des éléments de fait laissant supposer une discrimination. Il revient ensuite au bailleur de prouver que sa décision est justifiée, conformément à l’article 1 de la loi de 1989. Cet aménagement de la preuve ne s’applique pas de la même manière au procès pénal.
Conserver la trace des critères devient donc une précaution concrète. Le propriétaire peut garder les règles de calcul, les paramètres retenus et les motifs objectifs de son choix. Une explication produite après coup par le chatbot ne prouve pas quels critères ont réellement déterminé le classement.
La protection des dossiers impose aussi de limiter les accès et de transmettre les données strictement nécessaires. Avant de déposer des pièces dans un assistant généraliste, il faut vérifier ses conditions de conservation et de réutilisation. Les personnes doivent être informées de l’usage de leurs données. La conservation des critères ne justifie pas un stockage illimité de tous les documents.
Les démarches à suivre en cas d’impayé
Dès le premier retard, un décompte précis permet de suivre les sommes dues et les paiements reçus. Le propriétaire peut contacter le locataire et rechercher un accord écrit sur le règlement. Selon le dossier, il mobilise les garanties applicables, en respectant leurs délais de déclaration.
L’IA peut alors organiser les échanges et justificatifs, ou préparer une chronologie des événements. Les montants et les dates doivent toutefois être vérifiés à partir des pièces originales. Un courrier rédigé automatiquement mérite aussi une relecture avant son envoi.
Lorsqu’une résiliation du bail est envisagée, la procédure dépend notamment de la clause résolutoire. Un commissaire de justice délivre un commandement de payer, avant une éventuelle saisine du juge. Celui-ci peut accorder des délais sous certaines conditions. L’expulsion exige une décision de justice et une exécution encadrée, avec des délais et, sauf exceptions, la trêve hivernale.
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